Правительство затеяло одну из самых широкомасштабных реформ, начиная с 1990-х годов. При этом большинство граждан и слыхом о ней не слыхивали. Однако уже совсем скоро эти нововведения коснутся практически каждого жителя страны. Речь идет о кадастровой оценке нашей с вами недвижимости. И по мере того как намерения властей обретают все более четкие очертания, схватка сторонников и противников правительственной версии преобразований становится все более горячей.
Вся власть чиновникам
Корни этой реформы понятны. В условиях экономического и финансового кризиса власть ищет новые пути для пополнения государственной мошны. Недвижимость — один из самых доходных источников. А он у нас все эти годы, по мысли реформаторов, явно недостаточно пополнял казну. И вот теперь решили это дело исправить.
В целом намерение властей не вызывает возражений. Во всем мире недвижимость является одним из основных потоков налоговых поступлений. К тому ж сложившаяся модель кадастрового учета и налогообложения явно не соответствует новым рыночным условиям, поскольку имеет кучу недостатков.
В подготовленном Минэкономразвития законопроекте предусмотрено проведение кадастровой оценки недвижимости государственными оценщиками. А вся работа по сбору и обработке информации будет вестись либо в уже существующих бюджетных учреждениях, либо для этого будут созданы новые бюджетные организации в регионах.
Иными словами, в стране, и так страдающей от монополизма, государство решило создать еще один монопольный сектор экономики.
До основанья, а затем…
С таким подходом не согласна большая часть бизнес-сообщества, связанная с оценкой недвижимости. Как полагает президент НП «СРОО» Экспертный совет» Алексей Каминский, те, кто проталкивают такой вариант реформы, делают это с целью получить инструмент управления всем процессом.
В поручении Президента РФ от 16 февраля 2016 года дано задание правительству разобраться с кадастровым учетом. Но там ничего не говорится ни о разработке законопроекта, ни о создании специализированных бюджетных организаций.
Да, установление ставок налогов на недвижимость — прерогатива государства. Но почему оно должно проводить и оценку имущества, экспертам непонятно. Во всем мире, включая и Россию, этим занимаются рыночные оценщики. А сейчас всю сложившуюся систему пытаются по нашей доброй традиции разрушить и уже на ее руинах — создать новую.
Зачем нужен новый закон, подготовленный в недрах Минэкономразвития, непонятно, недоумевает Алексей Каминский. Ведь этот документ не решает существующих проблем, зато сторицей создает новые. А существенного повышения качества оценки можно достичь и в рамках существующей модели.
В любом случае сначала следует выполнить поручение президента, то есть публично обсудить все аспекты намечаемой реформы, а уже затем решать, вносить или не вносить проект закона.
Ошибка на ошибке
Думаю, что с этим мнением можно согласиться, но частично. Кадастровая реформа стране нужна. Сложившаяся система неэффективна, кадастровый учет в стране изобилует огромным числом упущений. Значительная часть недвижимости в стране не отражена в реестре. Например, губернатор Ульяновской области Сергей Морозов вообще отказался от проведения в регионе кадастровых оценок, поскольку в их ходе уже обнаружилось 200 тыс. (!) ошибок.
Выступая на днях на VI Форуме участников кадастровой деятельности, министр имущественных отношений Московской области Андрей Аверкиев, привел такие данные. Подмосковные власти за последнее время получили свыше 85 тыс. обращений от граждан в связи с неверной, по их мнению, оценкой своего имущества. Анализ этих жалоб показал, что в 90% случаях кадастровый учет действительно произведен недостоверно.
Одна из типичных ошибок — неверно указанные объекты недвижимости. Например, на участке в 15 соток находится небольшой дачный домик. В кадастровом же отчете он описан так, что его вполне можно принять за исполинскую многоэтажку! А ведь от размера и предназначения строения напрямую зависит величина налога. Разница в сумме может доходить до 100 раз…
В той же Московской области 46% земельных участков не имеют границ, есть еще немало объектов, которые выпали из кадастрового, а значит и налогового, учета. За последнее время удалось выявить лишь около 10% таких владений.
Еще одна распространенная ошибка в кадастровом плане — неверный адрес земельного участка. А от 30 до 40% земельных участков вообще не имеют географических координат. Часто кадастровые инженеры не учитывают и степень износа строений.
Эти недостатки в значительной степени объясняются человеческим фактором, недостаточной квалификацией специалистов. Но, по мнению подмосковного министра, существуют и принципиальные методические пробелы. Скажем, не хватает параметров для полного описания объектов, не учитываются конструктивные материалы, из которых они построены, и т.д.
И такая ситуация наблюдается не только в Подмосковье, но и по всей стране. А ведь с 1 января 2018 года вводится запрет на любые операции с земельными участками, которые не имеют установленных по закону границ. Сегодня в России примерно 35% домохозяйств (порядка 20 млн семей). Количество же участков без границ оценивается в 40%.
В основном эти участки расположены в садовых и дачных товариществах, в деревнях. Их владельцам необходимо срочно определять точное местонахождение своих участков. Но из-за кадастровых ошибок сделать это весьма непросто. По оценке экспертов, в ближайшие три-четыре года в земельные споры может быть вовлечено 2—3 млн собственников, что грозит коллапсом судебно-арбитражной системы.
От 600 миллионов к 600 тысячам
Недовольны складывающейся ситуацией и бизнесмены. По словам вице-президента общероссийской общественной организации «ОПОРА РОССИИ» Марины Блудян, для бизнеса крайне важен кадастровый учет. Сейчас же предприниматели плохо понимают, что делать: одна система упраздняется, другая еще не создана. Да и непонятно, насколько она будет эффективной, если главным ее оператором станет родное государство.
Между тем в мире есть позитивный опыт. Он основывается на разделении ролей между государством и бизнесом. Например, в США кадастровые инженеры работают по заказу клиентов, а специальные инспекторы постоянно мониторят ситуацию, направляя свежую информацию в соответствующие базы данных.
Бизнес очень заинтересован в справедливой оценке недвижимости. Она нужна не только для подачи налоговых деклараций, но и для получения банковских кредитов. А банк, как известно, принимает и учитывает объекты только по реальной рыночной стоимости, которую способны грамотно рассчитать профессиональные оценщики. Если возобладает иной подход, то это может привести к крайне негативным последствиям для экономики.
Бизнес беспокоит и другой аспект этого вопроса: для него важна комплексная оценка его имущества. А сейчас здания, земли, оборудования оцениваются отдельно, что искусственно снижает ценность активов.
Как это выглядит на практике? По словам Марины Блудян, в одном регионе землю под заводом оценили в 800 млн руб, а когда дело дошло до суда — только в 46 тыс. руб. Через год провели повторную экспертизу, в результате которой тот же участок стал стоить 600 млн руб., но суд не принял и эту цифру, дав свою — на сей раз 600 тыс. руб. Спрашивается, что должен делать в этом случае владелец такого «непонятного» актива?
Упреки не по адресу
Между тем, выступая на круглом столе, посвященном реформе кадастровой оценки, замдиректора департамента Минэкономразвития Надежда Бабичева на голубом глазу упрекнула бизнес, который-де сам виноват в том, что государство решило взять кадастровое дело практически под свой полный контроль. Мол, если бы в 2010 году, когда принимался закон о профессиональных оценщиках, последние объективно оценили бы свои силы и возможности в деле сбора и классификации информации, государство не стало бы вмешиваться в процесс.
Что тут скажешь? Здесь все поставлено с ног на голову. Разве не задача государства — создать такую систему, в который бы эффективно работал бизнес? Но сначала оно устранилась от этой деятельности, демонстративно ликвидировав БТИ, а теперь тянет все одеяло на себя, плодя новые, не совсем понятные структуры.
И уж совсем неясно, с какой стати разработчики нового законопроекта полагают, что государственные оценщики будут делать свою работу более квалифицированно, чем их «рыночные» коллеги? Жизнь доказывает, что все обычно происходит с точностью до наоборот.
Можно согласиться с Надеждой Бабичевой в том, что существует острая необходимость повысить качество информации для кадастрового учета. Вот этим государство и должно озаботиться, а все остальное следует отдать бизнесу. А пока Минэкономразвития без конца вопиет о чрезмерном количестве функций у государства и само же их множит! Единственное объяснение этому самое что ни на есть простое. Российские чиновники поняли, что на этом деле можно неплохо подзаработать. Вот и стали создавать систему, что называется, под себя.
Как тут не вспомнить Салтыкова-Щедрина: «За 5 лет в России меняется все, а за 200 лет — ничего».
Автор: Владимир Гурвич
Источник: «Строительство.RU»
Сохранить как PDF файлОбсудить на форуме