18 июня вступили в силу изменения в Жилищном кодексе (ФЗ-123 от 4 июня 2011 г.), которые должны уменьшить участие застройщиков в повседневной эксплуатации многоквартирных жилых домов. Впрочем, это вряд ли приведет к уменьшению затрат жильцов на коммунальные услуги.
До принятия поправок компания, построившая дом, была вправе создать собственную управляющую структуру и передать ей новостройку в бессрочное управление. По новым правилам, как поясняет заместитель руководителя юридического департамента «Сити — XXI век» Василий Шарапов, застройщики не смогут монопольно управлять новостройками. Договор на временное управление многоквартирным домом они будут заключать только после ввода его в эксплуатацию и заниматься этим до выбора управляющей компании на открытом конкурсе, который будет проводить орган местного самоуправления. После выбора управляющей компании этот временный договор должен быть расторгнут и «заменен» контрактом с победителем торгов.
Однако поправки в закон не отменяют главной проблемы рынка. Устанавливаемая любой управляющей компанией — аффилированной с застройщиком или независимой — ставка эксплуатационных расходов, как правило, включает не только фактические затраты, но и определенный процент прогнозируемых неплатежей со стороны жильцов, признают опрошенные «Ведомостями» представители стройкомпаний. И этот процент весьма высок.
В дорогих новостройках в первые несколько лет после окончания строительства доля неплательщиков достигает 30-40%, говорит директор департамента управления активами Capital Group Марина Губанова.
Отяковский называет и вторую причину завышения тарифов: существующее законодательство позволяет владельцам недвижимости не платить за нее, пока не оформлены права собственности, хотя де-факто они могут уже вовсю ей пользоваться: «Заселение новостройки происходит обычно сразу после ввода ее в эксплуатацию, а вот регистрация прав собственности может длиться до двух лет».
Адвокат Олег Сухов сомневается, что законодательные нововведения помогут наведению порядка в коммунальной сфере. По его словам, механизм работы управляющих компаний и ТСЖ в настоящее время таков, что позволяет свободно повышать тарифы на эксплуатационные расходы и выставлять счета на оплату несуществующих расходов, что дает возможность должностным лицам таких компаний обогащаться за счет потребителей коммунальных услуг. «Никому не надо объяснять, насколько коррумпировано на местах проводятся аукционы, конкурсы и тендеры»,- добавляет адвокат.
Елена Николаева, президент НАМИКС, считает, что сейчас россияне фактически беззащитны перед произволом энергетических компаний и компаний коммунального сектора: «Граждане недоумевают, почему тарифы растут на 15 и более процентов, не понимают, что такое управляющие компании, ТСЖ, как с ними работать и или избавиться от «липовых» организаций», — заявила она в ходе недавно прошедшего отраслевого совещания. Глава НАМИКС полагает, что решением проблемы может стать принятие и исполнение закона «Об общественном контроле в сфере ЖКХ», в рамках которого предполагается наделить общественные организации и граждан правом контроля над деятельностью РСО, ТСЖ и УК, предприятий коммунальной сферы.
Сохранить как PDF файлОбсудить на форуме