Коллегия Минстроя России, прошедшая на прошлой неделе практически в онлайн-режиме, оказала странное впечатление на сторонних наблюдателей. Чиновники подводили итоги 2019-му «допандемийному» году и примерялись к итогам нынешнего 2020-го, полностью изменившего и строительный рынок, и всю страну… Итоги неплохие и перспективы вполне нормальные, рассуждали «коллеги» в публичном поле. Всё не так уж оптимистично, подмечают в АНСБ, собрав информацию по «закулисью».
На самом деле, итоги 2019 года для нынешнего состояния строительной отрасли – это «дела давно минувших лет», потому что массовая остановка строек в первые недели пандемии, экстренные меры поддержки, падение спроса на рынке жилья, разорение и падение доходов у многих потенциальных покупателей и перевод многих опций в онлайн навсегда изменили лицо строительной отрасли. И даже если объемы строительства и восстановятся – когда-нибудь! – стройка уже никогда не будет прежней.
Поэтому не будем останавливаться на итогах года 2019 – он был достаточно успешный, хотя и закончился 10% падением ввода жилья по сравнению с годов 2018. Однако, никакой особой паники на жилищном рынке в связи с переходом на счета эскроу не произошло, коллапса не случилось, да и не должно было – год назад более 90% строек достраивались в прежнем режиме долевого участия, а в эксплуатацию вводились объекты, начатые еще в 2016-2017 годах и оплаченные теми — всё ещё довольно высокими доходами населения.
Что касается текущего года, то здесь и вице-премьер Марат Хуснуллин, и министр строительства России Владимир Якушев оказались настроены весьма оптимистично и в один голос благодарили правительство и президента за очень быстро принятые меры по поддержке отрасли. Очевидно, что и субсидирование процентной ставки по ипотеке до 6,5%, и расширение программы «Стимул» по строительству инфраструктуры, и субсидирование ставок заемщикам по их кредитам, и даже сокращение некоторых административных барьеров и 30% обязательных нормативов должно было сказаться на динамике строительства, – во всяком случае, стройки не встали, и деньги от населения на счета эскроу, да и напрямую к застройщикам по старым схемам пока поступают достаточно исправно. Поэтому ввод жилья в этом году останется, по всей видимости, на уровне прошлого года.
Однако показатели национального проекта «Жилье и городская среда», хоть и скорректированы, но не отменены – за 10 лет предполагается построить более 1 млрд кв м жилья и улучшить жилищные условия 5 млн семей. При этом, по словам Хуснуллина, нельзя допустить роста цен на жилье, добиться снижения его себестоимости, и вообще, пора начинать планировать стройку в горизонте трех лет. А потом выполнить трехлетку за два года.
Оптимизм вице-премьера разделил и министр Якушев, потому что не увидел в нынешнем состоянии дел ничего опасного для отрасли. По его словам, идет ежедневная работа над Нацпроектом, пишутся документы, работает «регуляторная гильотина» — благодаря ей отменено более 300 устаревших нормативных актов. На повестке дня – перестройка работы с регионами, в том числе, и в части планирования по объемам финансирования, поскольку теперь оплата работ должна идти равномерно, а не в четвертом квартале сразу за все. Предстоит разработать более 30 новых документов или поправок в действующие, а также выполнить, наконец, четыре поручения президента России, сроки по которым перенесены уже три раза (министр не уточнил, но, по всей видимости, это зависшая Стратегия развития строительной отрасли, переход на ресурсный метод ценообразования и реформа технического регулирования – сроки исполнения этих поручений сейчас не назовет ни один эксперт).
В унисон с министром звучали и доклады его коллег – заместителей министра, на участках фронта которых, судя по докладам, все отлично: ипотечные кредиты берутся, низкомаржинальные проекты поддерживаются, городская среда улучшается. И даже индивидуальное жилищное строительство в 2020 году наконец-то было признано не менее важным, чем многоэтажки. Осталось создать единого госзаказчика в капитальном строительстве – и все вообще станет замечательно, тем более, что уже сейчас Минстрою передается контроль над 109 объектами общей стоимостью 140 млрд рублей.
Как посмотреть правде в глаза?
И можно было бы разделить уверенность руководителей в светлом будущем отрасли, если бы не несколько «но», которые в докладах не прозвучали.
Во-первых и в-главных: не прозвучали вообще НИКАКИЕ «производственные» планы и прогнозы на 2021-22 год, подкрепленные цифрами статистики. То есть, отрасль идет, наверное, вперед, но цели неизвестны и направления не заданы, – а хватит ли «овса и патронов» (денег и материалов), неизвестно. И это при том, что уже объявлен секвестр 10% бюджетов всех нацпроектов, что только для программы по переселению из аварийного жилья означает 30 тысяч неотселенных граждан, которые уже включены во все списки и программы.
А между тем, данные по рынку весьма неутешительны. Да, в 2021 году будет вводиться жилье, начатое строительством в 2017-2018 гг, а тогда было выдано разрешений на строительство на 69 млн кв.м. Но в 2019 году количество выданных разрешений упало по сравнению с 2018 годом в 6 раз (до 8,5 млн кВ м), а по состоянию на апрель текущего еще в 20 раз (до 0,4 млн кв. м). И это данные не от «вражеских экспертов», а вполне официальные, которые предоставляет корпорация ДОМ.РФ. Возможно, что сейчас количество разрешений на строительство увеличилось, но оно не могло увеличиться на полгода в 20 раз! Соответственно, в 2022-23 гг и последующих годах будет огромное падение ввода жилья. И эта тенденция видна уже сейчас – количество жилья, находящегося в строительстве, все время уменьшается и сейчас уже в полтора раза ниже, чем необходимо, чтобы поддерживать нынешние объемы ввода. Не говорить об этом сейчас, по меньшей мере, неразумно, потому что никакая дачная амнистия никакие показатели нацпроекта при такой динамике не спасет.
Во-вторых, продолжается банкротство застройщиков, особенно небольших и в регионах, а это означает, что остается все меньше городов, в которых будет идти реальное строительство жилья (про село, поселки и малые города вообще помолчим!). Уже сейчас в 6 регионах и 800 городах строительство не ведется вообще, а в 18 регионах и 95 городах его объемы минимальны. В этих регионах и городах проживает более 50 млн россиян – то есть, у них в принципе нет возможности купить новое жилье, несмотря на все отчеты губернаторов по показателям Нацпроекта. И это также данные ДОМ.РФ. Об этом на коллегии тоже не было сказано ни слова, хотя и эти данные находятся в очень широком доступе, да и вопрос о приписках перед губернаторами стоило бы поставить.
И в-третьих: реальные доходы населения снижаются шестой год. Пандемия ударила больнее всего именно по среднему классу, который и являлся все эти годы постоянным покупателем строящегося жилья. Реальной статистики по банкротствам малых и средних предприятий нет, но уже понятно, что столько, сколько раньше, денег застройщикам не придет – а их надо около 5 трлн в год. Невозможно заставить человека купить жилье, если он этого не хочет или не может сделать. В этой ситуации застройщики, очевидно, рискуют всем своим имуществом и даже существованием, потому что к моменту открытия счетов эскроу там может не накопиться столько денег, чтобы погасить банковские кредиты и хотя бы остаться на плаву. И если год назад эта ситуация представлялась гипотетической, то сейчас она все больше переходит в реальную. А за ней просматриваются новые тысячи обманутых дольщиков. Хотя и в этом году в реестре проблемных появилось еще 696 объектов с десятками тысяч граждан, не получивших своего жилья (по данным все того же ДОМ.РФ).
Однако на коллегии главного строительного ведомства обо всех этих проблемах не было сказано ни слова. Ни одного.
«Он не пройдет!»
Возможно, всем изложенным выше и можно объяснить внезапное появление законопроекта «о всероссийской реновации», который в обход всех протоколов и процедур был внесен в Государственную Думу тремя сенаторами и одним депутатом. Не рассмотренный ни в одном ведомстве, обошедший профильный комитет Госдумы, этот законопроект, рожденный в недрах Минэкономразвития, уже готовится к первому чтению. Ну еще бы – под знаменем комплексного развития территорий этот законопроект позволяет проводить аукционы на участки городской застройки под реновацию, не спрашивая при этом мнения тех граждан, которые имеют там собственность. Как жестко высказалась на коллегии депутат Галина Хованская, законопроект нарушает основы Конституции и попирает право частной собственности самой незащищенной части населения. Потому что закон разработан для и во имя застройщиков и в принципе не учитывает интересы граждан.
Нужно сказать, что диалог министра Якушева и депутата Хованской на коллегии оказался самым острым моментом. Министр категорически отверг причастность Минстроя России к этому документу и пообещал вплотную заняться законопроектом, чтобы он не ущемлял прав граждан и при этом давал инструмент для местных властей по развитию деградирующих территорий. «Другой возможности для расселения аварийного и старого жилого фонда нет!» — жестко заявил министр. – «Мы что, будем думать о правах собственника жилья, когда у кого-то крыша на голову падает? Ему будет предложена справедливая цена и выкуп», — добавил он и тут же получил ответ депутата Хованской: «Этот закон не пройдет!». По мнению Г.Хованской, законопроект должен быть отозван и доработан с учетом тех двух законопроектов, которые уже два года пылятся в недрах Госдумы.
В общем, подводя итог состоявшемуся обсуждению, можно сказать, что чем быстрее чиновники, депутаты и застройщики скажут сами себе правду о том, какие перспективы просматриваются на ближайшие несколько лет, тем легче будет к этим перспективам подготовиться. 2020 год закончится вполне благополучно, но ни жизнь, ни стройка на этом не заканчиваются…
Источник: Агентство новостей «Строительный бизнес»
Сохранить как PDF файлОбсудить на форуме