Вторая половина 2017 года стала удивительно интересным периодом для рынка новостроек. Новые законопроекты, дорожные карты, постановления и поручения появлялись с завидным постоянством, как и «разношёрстные» комментарии к ним, исходящие от экспертов различного уровня. Расставить «точки над i» в интервью порталу «Ради Дома PRO» попытался руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов.
— Каковы «реперные точки» грядущих изменений, которые должны помочь ориентироваться в том вале информации, окружающей тему долевого строительства?
— Первое, о чем следует сказать… В России проводят одновременно две независимые, а в некоторых моментах и взаимоисключающие реформы долевого строительства. Первая реформа связана с появлением «Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства» и ужесточением квалификационных требований к застройщикам. Вторая предполагает постепенную замену механизма финансирования строительства жилья с долевого строительства на проектное финансирование. При чем если Фонд заработал в конце 2017 года, а новые требования к застройщикам начнут применяться с июля 2018 года, то переход на проектное финансирование планируется осуществлять только с июля 2019-го.
— Давайте обо всем по порядку. На заседании Госсовета в мае 2016 года президент Владимир Путин жестко раскритиковал страхование ответственности застройщиков по ДДУ и предложил заменить страховку компенсационным фондом. Насколько этот механизм работающий?
— Данное предложение по своей сути являлось самым радикальной реформой в области защиты дольщиков с момента появления 214-ФЗ. Впервые в законодательстве о долевом строительстве появляется действенный механизм, направленный на достройку проблемных объектов.
К сожалению законодатель при принятии 214-ФЗ в 2004 году и последующие годы формировал механизмы защиты прав дольщиков, ориентируясь в первую очередь на возвратность инвестиций. В частности, такие способы обеспечения исполнения обязательств как залог прав на землю, поручительство, страхование ДДУ предполагают, что дольщик сможет получить назад инвестированные деньги (или по крайней мере их часть).
— А что хотят дольщики?
— А покупатели в большинстве своем приобретают квартиры для последующего проживая в них, а, следовательно, с самого начала заинтересованы в достройке своих домов. По этой причине, несмотря на постоянное ужесточение законодательства, количество обманутых дольщиков в России год от года только росло. Откройте фотоотчет любой из акций дольщиков и посмотрите внимательно чего они требуют. В 99 случаях из 100 они хотят получить оплаченные квартиры, а не деньги.
До 2017 года единственным законодательным механизмом защиты интересов Потребителей был 7 параграф Закона о банкротстве, который предполагал вариант создания ЖСК или привлечение нового застройщика (механизм урегулирования обязательств). Однако нюансы банкнотного процесса таковы, что достроить жилой дом возможно лишь в исключительных случаях.
В итоге в России формировалась парадоксальная практика, при которой 214-ФЗ содержал избыточное количество неэффективных обеспечительных процедур, а количество обманутых дольщиков только увеличивалось. По итогам Госсовета было принято решение отменить страхование и создавать компенсационный фонд, который будет осуществлять дофинансирование строительства проблемных объектов в рамках банкротства.
— Но первоначально фонд планировалось запустить с 1 января 2017 года…
— Действительно, однако к указанной дате Госдума не успела принять необходимые правки в действующее законодательство. В итоге требуемый закон был принят только 29 июля 2017 года и определил 90-дневный срок для создания и государственной регистрации фонда. В итоге датой начала работы Фонда стало 20 октября 2017 года. С этой даты все новые проекты строительства освобождались от необходимости страхования ответственности застройщика по ДДУ, но вводили взносы в Фонд в размере 1,2% от цены ДДУ.
Кроме того, с 1 января текущего года существенно ускоряется банкротство застройщиков, так как арбитражные суды будут сразу вводить конкурсное производство в отношении несостоятельных строителей. Законодатель декларирует, что новый механизм позволит менять застройщика в течение 6 месяцев. Насколько эти сроки удастся выдержать, конечно вопрос практики, но в целом создание фонда и сокращение времени банкротства шаги в правильном направлении.
— Таким образом, выстраивается вполне работоспособная структура с возможностью быстрой смены застройщика в банкротных процедурах и дофинансирования проблемного объекта новому застройщику. Такой механизм будет работать?
— Новый инструментарий должен показать хорошие результаты. Однако у этой «медали» есть и оборотная сторона. В настоящее время воспользоваться средствами Фонда смогут только те проекты, по которым первый ДДУ был заключен после 20 октября 2017 года, то есть те проекты, с которых поступают взносы в Фонд. В связи с этим эффективность работы Фонда в первый год-два будет не высокой. Почувствовать результаты этой реформы можно будет только через 5-7 лет. Остается только надеяться, что концепция работы Фонда будет изменена и к его средствам смогут получить доступ «долгострои со стажем». В этом случае Фонд сможет показать хорошую эффективность уже в 2018-2019 годах.
— А что касается новых квалификационных требований к застройщикам?
— Эти требования будут применяться к объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года. С этой даты в России начнут появится институты «специализированных застройщиков» и «уполномоченных банков». Новые застройщики должны быть свободны от финансовых обязательств, не связанных со строительством конкретного дома. Не смогут одновременно иметь в реализации более одного строительного проекта (принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство»). Контроль за целевым использованием денежных средств дольщиков переходит к уполномоченным банкам, которые получат полномочия по фактическому контролю за финансовыми потоками застройщиков. Так же реформа предполагает обязательное наличие у застройщика собственных средств в объеме не менее 10% от проектной стоимости строительства.
— Как к ним отнеслись сами игроки рынка?
— Новые требования к застройщикам конечно вызвали целую волну критики и дискуссий в профессиональном сообществе. Но так или иначе застройщики получили переходный период в течение 11 месяцев для подготовки своих компаний к новым правилам игры. Но тут как гром среди ясного неба в конце октября 2017 года появилась информация о поручении Президента правительству по подготовке дорожной карты постепенной замены долевого строительства проектным финансированием. После опубликования дорожной карты стало ясно, что правительство возвращается к идее осуществления расчетов по ДДУ с обязательным использованием счетов-эскроу.
— Возвращается?
— Да, идея осуществления расчетов по счетам-эскроу активно обсуждалась в 2014-2015 году и нашла свое отражения в 214-ФЗ в виде изменений, начавших применяться с 01 июля 2017 года. Но в действующей сейчас редакции она прописана как право застройщика, в то время как с 01 июля 2019-го планируется сделать ее обязательной. Переход планируется осуществить в 3 этапа. До июля 2018 года будет разработана нормативная база, с июля 2018-го по июль 2019 года параллельно будут действовать механизмы прямого привлечения средств дольщиков и механизм счетов-эскроу, а с июля 2019 года застройщикам будет разрешено привлекать денежные средства только с использованием счетов-эскроу.
— Расскажите об основных моментах, связанных со счетами-эскроу.
— Суть этого нововведения заключается в том, что застройщик жилой недвижимости должен будет в обязательном порядке заключать с банком кредитный договор на финансирование строительства жилого дома. При этом у застройщика сохранится право на заключение ДДУ с гражданами, но оплата по этим ДДУ должна поступать на счета-эскроу в тот банк, который финансирует строительство. Деньги на счетах-эскроу будут блокироваться банком до подписания акта приема-передачи квартиры или до расторжения ДДУ. В первом случае деньги должны перечисляться застройщику, во втором — возвращаться дольщику. То есть предполагаемая реформа вновь возвращает нас к идее 100% возвратности вложенных дольщиком денежных средств.
— Насколько это поможет обманутым дольщикам?
— Формально счета-эскроу решат проблему обманутых дольщиков на корню, так как застройщики не могут получить доступа к средствам дольщиков до ввода дома в эксплуатацию, а банки со своей стороны будут осуществлять не только финансирование, но и контроль за целевым расходованием кредитных средств. Но при этом надо понимать, что пока переход на проектное финансирование является лишь проаннотированной реформой, так как нормативную базу под нее еще предстоит разработать. В дорожной карте для подготовки новых законов определен срок до июля 2018 года. Именно от качества готовящихся законов зависит и эффективность реформы, и сроки ее реализации. Перед Правительством и Думой стоит сложная задача перевести рынок первичной недвижимости на проектное финансирование и при этом не «обвалить» объемы строительства.
В любом случае уже можно говорить о наличии конфликта между целями и задачами Компенсационного фонда и реформой перехода на проектное финансирование. Ведь Фонд создавался для достройки проблемных объектов с обманутыми дольщиками, в то время как самих обманутых дольщиков, и как следствие и объектов, требующих достройки, при счетах-эскроу, попросту не будет.
— Про «обвалить»… Недавно ЦБ озвучил предполагаемую ставку проектного финансирования — 6%. Что произойдет с рынком при таком раскладе?
— На мой взгляд пока 6% ставка выглядит слишком оптимистичной. ЦБ отталкивается от прогноза инфляции и снижения ключевой ставки, то есть за расчетную основу берутся макроэкономические показатели, а не реалии строительного рынка. Пока сказать, насколько 6% реальная ставка очень сложно. На размер ставки будет влиять целый ряд факторов помимо инфляции и ключевой ставки. В частности, сейчас спорным является вопрос о необходимости начисления процента на денежные средства на счете-эскроу.
Источник: «Ради Дома PRO»
Сохранить как PDF файлОбсудить на форуме