Центральный экономико-математический институт РАН по собственной инициативе проанализировал экономические последствия введения поправок к 214-ФЗ «О долевом строительстве», а также предлагаемого правительством перехода на проектное финансирование. Свои выводы ученые изложили в научно-исследовательской работе «Уничтожение стоимости как прогнозируемое следствие неудачных институциональных преобразований». Уже по названию работы можно судить о её содержании: вопреки ожиданиям авторов законодательных новшеств, строительная отрасль от них существенно пострадает.
Результаты моделирования изменений законодательной базы, проведённого учёными на примере крупной среднестатистической строительной компании, показали, что нововведения окажут негативное влияние на финансовое состояние отрасли. Рентабельность капитала через пять лет (к 2022 году), по их подсчетам, может сократиться на 49-55%. Хуже всего застройщикам придется в 2019-2021 годах, когда их финансовый результат будет близок к нулю или вовсе «уйдет в минус». Из 32 крупнейших застройщиков (с выручкой от 4,5 млрд. до 24,5 млрд. руб. на 2016 год), 12 станут банкротами.
Еще сильнее пострадают средние по размеру застройщики. Из работающих сегодня 2461 компаний работать в условиях нового закона № 214-ФЗ смогут только 132 или 5,3%. Остальные либо перейдут на «серые» схемы привлечения средств, либо станут банкротами.
В работе также приводятся расчеты, свидетельствующие о неизбежном дефиците финансирования после перехода от долевого строительства к проектному финансированию. В настоящее время застройщиками было привлечено 5,3 трлн руб. Из них 67,25% (3,6 трлн руб.) составляют деньги дольщиков и частных инвесторов. Кредиты банков составляют всего 23,95%. При переходе на новые правила строительства должен вырасти собственный капитал застройщиков, а кредитные организации должны будут заменить объем денежных средств, привлекаемых сейчас в частном порядке.
Все эти изменения приведут к удорожанию себестоимости строительства на 30%, росту цен на жилье на 20-30% и падению объемов ввода. От этого пострадает не только строительная отрасль, но и отрасли смежные с ней. Упадет потребление строительных материалов, услуг по строительству и т.д. В целом мультипликативный эффект даст сокращение ВВП примерно на 1,5%. При этом без квартир останутся семьи, не сумевшие купить жилье по ДДУ на новых условиях, хотя на прежних условиях они могли бы это сделать.
Правовая оценка поправок (218-ФЗ) дана в заключении д.ю.н. Л.А. Лукьяновой. В результате проведенного анализа данный нормативный правовой акт признан столь несовершенным, что его необходимо отозвать, иначе после его вступления в силу многие его положения могут быть признаны не соответствующими Конституции РФ и нарушающими Европейскую Конвенцию «О защите прав человека и основных свобод». В частности, в законе предусмотрено существенное ограничение свободы экономической деятельности и предпринимательства (один дом – один застройщик), установлен лимит расходов застройщиков на определенные цели, ограничено их право на займы и кредиты, на свободу выбора собственников через фактический запрет на небанковское финансирование (уполномоченные банки) и на использование прибыли (требование о неснижаемом остатке на счете).
Этим законом были созданы дополнительные риски для возникновения недобросовестных покупателей и созданы условия для монополизации строительного рынка (требования к компании-застройщику). То есть, ФЗ № 218 настолько ограничил права застройщиков как собственников и субъектов экономической деятельности, что вполне обоснованно возникает вопрос о чрезмерности таких ограничений, о несоразмерности этих ограничений преследуемой законной цели и о превышении конституционных пределов государственного вмешательства в экономическую деятельность посредством злоупотребления законом как единственной легальной формой ограничения прав и свобод человека.
«В целом же исследование показывает, как нежелание искать решения в сфере законодательства, опираясь на серьезный научный, в том числе правовой и экономический анализ, могут привести к результатам, полностью противоположным тому, чего хотели», — делают вывод учёные.
***
«Данная аналитическая работа чрезвычайно интересна, полезна и достойна отдельного обсуждения на самых влиятельных площадках, в том числе, в Государственной Думе, — поделился мнением с АНСБ профессор РАНХиГС, член совета «Деловой России» Михаил Викторов. — Мы постараемся, чтобы этот исследовательский труд был максимально учтен при предстоящих решениях, в том числе, в поправках к подписанному, но пока не вступившему в силу 218-ФЗ».
Эксперт согласился с мнением учёных, что отработавшая уже 12 лет схема долевого строительства, с учётом всех поправок и ужесточенных требований к застройщикам, на сегодняшний день выглядит наиболее прозрачной и надёжной. А вот к переходу на проектное финансирование строительства жилья Михаил Викторов относится иначе: «Приведу две цифры: на софинансирование достройки объектов СУ-155 ушло порядка 40 миллиардов рублей, а на спасение банковской системы – почти 1,5 трлн рублей. Так где дела обстоят хуже — на стройке или в банках? Этот вопрос надо бы задать Центробанку, который сейчас пытается решить проблемы банков за счет переформатирования работы с 3-4 трлн рублей ежегодно, но уже в рамках банковского сопровождения жилищного строительства».
Сохранить как PDF файлОбсудить на форуме