Застройщики сопротивляются «всероссийскому» ТИМ | Информационный портал «Саморегулирование»
Источник:
Дата публикации: 26/08/2022

Застройщики сопротивляются «всероссийскому» ТИМ

Застройщики сопротивляются «всероссийскому» ТИМ

В Москве прошла федеральная конференция «Цифровизация в жилом девелопменте. Стадия «Строительство»», организованная порталом ЕРЗ.РФ, НОЗА и НОТИМ. Участники конференции (в общей сложности около 600 человек) пришли к выводу, что цифровизация – необходимое условие успешного развития строительной отрасли России и достижения национальных целей по вводу жилья. Однако этот процесс должен быть скоординированным: именно благодаря слаженной работе органов власти и застройщиков на всех этапах можно будет добиться успеха. Почему пока что совместная работа не клеится, разбирались в редакции АНСБ.

Конференция прошла под председательством президента НОЗА Леонида Казинца с участием замминистра строительства и ЖКХ РФ Константина Михайлика, президента НОТИМ Михаила Викторова, главы подмосковного Госстройнадзора Артура Гарибяна, представителей правительства Москвы, ДОМ.РФ и ведущих девелоперов и застройщиков.

Константин Михайлик напомнил, что Минстрой России подготовил проект постановления правительства России, который распространил бы требования ПП-331 об обязательном формировании информационной модели и на жилищное строительство. Однако застройщики массово заявили о том, что переход на ТИМ, особенно если будет требование об использовании российского ПО, существенно снизит темпы строительства, а это уже нарушение требований 214-ФЗ и возможные штрафные санкции, которые при всей любви к цифровизации и ТИМ никто не отменял. Поэтому сейчас прохождение документа приостановлено – Минстрой и застройщики ищут максимально оптимальный вариант. При этом Константин Михайлик обратил внимание, что никаких требований по использованию исключительно отечественного ПО в данном постановлении не предполагается, однако переходить на информационное моделирование все равно придется, поскольку это существенно упростит многие процессы как на стадии строительства, так затем и эксплуатации зданий и позволит сэкономить существенные средства. Так, по данным компании «БИМПро» (члена НОТИМ), при затратах в 31 млн рублей на внедрение ТИМ на этапе проектирования экономия за счет скорости и выявления коллизий на этом этапе составила 33 млн рублей, а на этапе строительства – уже 106 млн рублей. А деньги – всегда самый лучший аргумент «за».

Удивление Минстроя России вызвал и тот факт, что застройщики довольно инертны и закрыты ко многим  инициативам министерства. Так, Минстрой России начал работу по формированию Центра компетенций, в рамках которого можно было бы найти или разработать те программные решения, которые полностью закрывали бы потребности рынка в отечественном ПО – при этом оно должно быть на уровне или лучше мировых аналогов. К инициативе Минстроя подключились всего два застройщика – один из них Группа «Эталон» — а остальные, судя по всему, продолжили  жить в своем изолированном мире, делая каждый для себя необходимые локальные продукты и не интересуясь всем остальным рынком. Однако требования на рынке к общей среде данных и принципам формирования информационных моделей будут общие, так что застройщикам пора выходить из собственного уютного мирка. Минстрой России готов анализировать рынок российских программных продуктов и стартапов, но хотел бы находить заинтересованный ответ в среде тех, для кого он это делает. Тем более, что курс на «цифру» взят, и всем участникам строительного процесса придется им следовать. «Цифровизация должна встать во главе ускорения строительной отрасли», — завершил свое выступление Михайлик.

Кстати, о том, что не только застройщики, но и вендоры создали свои уютные «заповедники» и почти каждый делает по чьему-то заказу идентичные продукты, говорили участники последовавшей за выступлениями дискуссии. Каталоги отечественного ПО очень наглядно показывают, сколько усилий тратится впустую, чтобы десятки раз разработать, по сути, один и тот же продукт со схожим функционалом. И при этом пока не видно, кто и как сформирует глобальную заявку на разработку комплексного ПО для ТИМ на всех стадиях жизненного цикла объекта, которое будет не только по уровню, но и по продвижению на рынке, по комплексному предложению аналогично «Бентли» или «Аутодеску». А те собственные разработки, которые с законной гордостью демонстрируют ведущие застройщики, не пригодны для массовой продажи на рынке, да и не предназначены для тиражирования.

«Печеньки» для застройщиков

Президент НОТИМ Михаил Викторов отметил, что сегодня Минстрой России, действительно, действует более опережающими темпами и революционными подходами, чем более консервативное сообщество застройщиков. Последние 20 лет застройщики живут в условиях постоянных изменений, поэтому относятся к внедрению ТИМ с определенным беспокойством и страхом как к любым новым переменам. И для этого есть основание, потому что очень часто звучит проблема использования иностранного и российского программного обеспечения.

Но, на самом деле, это очень узкая проблема и она затрагивает только САПР. Действительно, иностранные вендоры потратили почти 30 лет, чтобы подсадить нашу отрасль сначала бесплатно, а потом очень дешево на свои продукты. «У российских разработчиков было не так много времени, чтобы сделать конкурентный продукт, — но время меняется, и наши коллеги – «Аметист Капитал», «Нанософт», «СиСофт», семейство АСКОН, «Ренга» активно догоняют иностранных коллег», — отметил М.Викторов. Однако переходный период от иностранного софта к российскому может занять три или пять лет. А может быть, иностранные вендоры еще и вернутся в Россию – тогда этот переход займет многие годы. Но самое узкое место и самые большие трудности сейчас будут на этапе перехода информационной модели с компьютера проектировщика на строительную площадку. Здесь, судя по всему, и продуктов гораздо меньше, и квалификации пониже, нежели у проектировщиков. Да и понимания, зачем все это нужно, тоже пока особо не наблюдается – несмотря на все усилия Минстроя России и НОТИМ.

При этом Михаил Викторов считает, что российский рынок жилищного строительства предстоит переформатировать к работе с ТИМ быстро – за год-два, и НОТИМ рассчитывает на поддержку коллег из НОЗА, да и самих застройщиков. И здесь нужно применять не только кнут в виде правительственных документов, но и пряник в виде преференций для застройщиков.

НОТИМ предлагает понизить ставку проектного финансирования для застройщиков, перешедших на ТИМ, на 2-3% — об этом Михаил Викторов заявлял уже неоднократно. Анализ НОТИМ показывает, что на этапе выдачи кредита ставка составляет 12,5% годовых, по мере продажи 100% квартир и аккумулирования средств дольщиков на эскроу-счетах эта ставка снижается до 3%. Однако она продолжает оставаться на уровне 2%, даже если продажи превышают 125% с учетом рентабельности застройщика. Поэтому, предлагая снижение ставки на 2-3%, НОТИМ полагает, что это будет интересно и для застройщиков, и для банков. Банки сегодня вынуждены содержать собственный строительный контроль или нанимать сотрудников на аутсерсинге, и это дополнительные и весьма существенные затраты. Прозрачность всех процедур, которую обеспечит ТИМ, позволит такие издержки  снизить и при этом повысить уровень безопасности проектов.

НОТИМ предлагает двухлетний переходный период – в первый год это будет несколько пилотных проектов с понижением ставки проектного финансирования для застройщиков либо по решению банка, либо на основе субсидий из федерального бюджета. А на втором этапе этот механизм будет распространен на весь жилищный рынок.

«Я абсолютно уверен, что через год многие застройщики будут демонстрировать свои результаты, уже исходя из доступа покупателя квартир к цифровым моделям. Это будет показателем успешного внедрения ТИМ, что очень важно для клиентов, потому что это означает соблюдение сроков, качество строительства и выполнение всех необходимых процедур для передачи дома в успешную эксплуатацию», — завершил свое выступление Михаил Викторов.

Последовавшие выступления представителей застройщиков  -  лидеров в области ТИМ – показали, насколько они ушли вперед и в то же время насколько индивидуально идет по цифровому пути каждый из них. Однако опыт первопроходцев поможет основной массе избежать ошибок, в том числе, при переводе исполнительной документации из бумаги, которую назвали кладбищем цифровой документации, не в pdf-формат, а в реальный набор данных. Да и по поводу XML-схемы молодежь высказалась вполне однозначно: она устаревшая и неповоротливая, и если все ринутся работать именно в XML, обмен данными будет существенно затруднен. А ведь именно XML-схему органы власти внедряют сейчас как обязательную замену открытому формату обмена данными IFC. И, пожалуй, самое главное, что прозвучало – нужно не зацикливаться на каком ПО и в каком формате сделана информационная модель, а сформировать, наконец, требования к конечному документу или набору данных, которые из этой модели нужно получить. Тогда мозаика из различных отечественных и зарубежных разработок, дополненная «серым» иностранным софтом, начнет складываться сама собой.

Источник: Агентство новостей «Строительный бизнес»

(Фото ЕРЗ.РФ)

Темы: , , ,


Обсудить на форуме