Тема защиты граждан — участников долевого строительства стала одной из центральных на прошедшем недавно заседании Госсовета по строительству. Участники совещания пришли к выводу, что существующие механизмы обеспечения прав дольщиков, включая страхование, недостаточно эффективны. В качестве альтернативы было предложено создать государственный компенсационный фонд, куда застройщики отчисляли бы определенный процент от суммы заключенных договоров долевого участия, и эту идею поддержал президент страны Владимир Путин. Насколько эффективным будет новый механизм? Как к этой инициативе отнеслись девелоперы? Об этом с крупнейшими участниками рынка поговорил обозреватель «Строительной газеты».
Защита от недостроев
Компенсационный фонд может начать свою работу с 1 января 2017 года. «Его организационно-правовая форма уже обсуждается, это будет государственный фонд, который на определенных условиях будет санировать или достраивать те объекты, которые по объективным причинам оказались недостроенными», — рассказал министр строительства и ЖКХ Михаил Мень. По его словам, соответствующая поправка в закон «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ) может быть одобрена Госдумой в текущую либо в осеннюю сессию.
По предварительным расчетам, объем фонда может составить около 35 млрд рублей в год. А пополнять его планируется за счет денежных средств, которые застройщики сегодня отчисляют в страховые компании — примерно 1% от суммы заключенных ДДУ. Средства компенсационного фонда планируется использовать для решения проблем будущих недостроев. Предполагается, что фонд будет функционировать как Агентство по страхованию вкладов (АСВ) в банковской сфере и может работать под контролем Центробанка или другой уполномоченной структуры.
По образу АСВ?
«Действующий 214-ФЗ и сейчас позволяет осуществлять достаточный контроль за состоянием застройщика, — отмечает директор департамента правового обеспечения компании «Интеко» Антон Гаврилов. — Тем не менее, есть понимание необходимости создания дополнительных условий для предотвращения появления незавершенных объектов жилой недвижимости и обманутых дольщиков». По словам Гаврилова, банкротства застройщиков уже начались, по всей стране количество недостроенного жилья исчисляется миллионами квадратных метров на сумму свыше 100 млрд рублей. При этом нет оснований рассчитывать, что дома будут достроены за счет средств страховых компаний, так как они не располагают сегодня достаточными ресурсами для покрытия потерь от крупных страховых случаев.
Не стоит ждать особой помощи и от банков-гарантов. «Институт поручительства кредитных организаций за застройщика вообще не нашел широкого применения на рынке, — сетует Гаврилов. — В настоящее время нет примеров завершения жилых объектов в случае неисполнения застройщиком своих обязательств за счет страховых средств или средств кредитного учреждения, поручившегося за застройщика».
При этом эксперт отмечает, что в России традиционно высоко доверие населения к власти, поэтому передача страховых функций государству (в лице фонда — «СГ») существенно повысит объемы инвестиций граждан в приобретение жилья. «При сохранении объемов строительства на уровне 2015 года годовые отчисления застройщиков в фонд (по аналогии с действующими отчислениями страховщикам — от 1% до 2% от стоимости ДДУ) могут составить около 45 млрд рублей, — прикидывает Гаврилов. — При негативном развитии ситуации заморожено может быть (по оценкам экспертного сообщества) порядка 10% начатых объектов, что составит около 300 млрд рублей. Для возобновления стройки потребуется не более 10-15% от этой суммы, то есть примерно 35 млрд. По мере наполнения фонда до уровня, например, 50 млрд рублей ставка отчислений застройщиков может быть снижена».
«С точки зрения индустрии, предложенное решение является меньшим из зол», — соглашается с коллегой директор по развитию компании «РКС-Девелопмент» Станислав Сагирян. Участие государственного института даст больше уверенности покупателям, поможет повысить надежность индустрии в глазах населения, как это получилось в случае с банками и АСВ.
Доработать детали
Однако в связи с формированием фонда возникает ряд вопросов. Не придется ли для его формирования или пополнения использовать средства бюджета? И не станет ли фонд «покрывать грехи» нерадивых и недобросовестных застройщиков? Как обеспечить сохранность средств самого фонда?
Президент Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), глава корпорации «Баркли» Леонид Казинец обращает внимание на то, что компенсационный фонд не будет формироваться за счет бюджетных средств и не станет «подушкой безопасности» для всех подряд застройщиков. «Чтобы воспользоваться поддержкой фонда, каждый застройщик должен будет отчислять определенный процент от объема проданных по ДДУ квартир в его пользу, то есть, будет введен фиксированный квазиналог, — поясняет он. — Эти средства будут находиться в резервном фонде ЦБ РФ или, по решению правительства, будут переданы в банк с государственным участием. Они не будут вовлекаться в коммерческие обороты и станут накопительным ресурсом. В случае, если застройщик, который перечислял деньги компенсационному фонду, не сможет достроить дом, фонд публично объявит конкурс на санацию. Победитель конкурса должен будет обеспечить достройку проекта, все зарегистрированные ДДУ «закрыть» квартирами, а фонд окажет финансовую поддержку в соответствии с условиями конкурса. Застройщики, которые не перечисляли средства в компенсационный фонд, не смогут воспользоваться его поддержкой». По мнению эксперта, отчислений будет достаточно для того, чтобы в будущем санировать вновь возникающие недострои без привлечения бюджетных денег. «Но, конечно, этот фонд не будет компенсировать проекты, которые накопились из прошлых лет. Прошлые проблемы должны закрывать страховые компании и региональные бюджеты», — уточняет он.
А вот Станислав Сагирян считает, что пока нет полной ясности в вопросе о том, как будет работать фонд, и как его будут контролировать. «На примере госзаказа и госкомпаний мы видим, что государственные институты, увы, не отличаются эффективностью, — говорит специалист «РКС-Девелопмент». — Возможно появление и мошеннических схем с фиктивными дольщиками, целью которых будет выкачивание денег из данного фонда. Соответственно, есть риск опустошения фонда и пополнение его за счет увеличения сборов с застройщиков».
Антон Гаврилов считает, что работу такого специализированного фонда необходимо законодательно регламентировать и согласовать с иными гарантирующими новеллами законодательства. В частности, с комплексом мер, принятых в рамках федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», позволяющих обеспечить приоритетный порядок удовлетворения требований дольщиков перед иными кредиторами. «Таким образом, необходимо дорабатывать непосредственно механизм достройки объектов жилищного строительства при банкротстве строительных компаний с учетом возможного использования средств госкомпфонда», — уверен он.
«Считаю, что предложенная идея — правильная по своей сути, — говорит директор по маркетингу Tekta Group Вартан Погосян. — И при должной проработке механизма все возражения, которые сегодня возникают, могут быть сняты». Государственные гарантии, по мнению эксперта, всегда выглядят предпочтительнее для покупателя жилья, но и обольщаться не надо. «Что касается сравнения с АСВ, то здесь вопрос сложный, — подчеркивает Погосян. — Если сегодня застройщики начнут проводить отчисления в фонд, а завтра компании одна за другой будут банкротиться или уходить с рынка, то накопленных в фонде средств элементарно не хватит, и повторится ситуация с АСВ, когда деньги придется брать из госказны».
«Думаю, что, предлагая подобный механизм, власти должны учитывать возможные риски и рассчитывать наперед, — добавляет представитель Tekta Group. — В целом, повторюсь, предложение дельное, но многое будет зависеть от размера взносов в госкомпфонд».
Пострадавшие
Очевидно, что в случае создания компенсационного фонда для защиты дольщиков пострадавшей стороной окажутся страховщики, которые лишатся части бизнеса. «Совершенно очевидно, что, если будет принято окончательное решение, то иные механизмы обеспечения завершения объектов будут не нужны, — считает советник председателя правления по взаимодействию с законодательными органами «Потребительского общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» Александр Сухачёв. — Однако для коммерческих страховщиков, которые имеют в своем портфеле страхование ответственности застройщиков, это непринципиальное явление». Так, согласно статистике ЦБ РФ по итогам 2015 года, сборы в данном сегменте страхового рынка составили немногим более 6 млрд рублей, или 0,6% сборов всего страхового рынка. «В сравнении с другими, более массовыми видами страхования, — это капля в море, — говорит Александр Сухачёв. — Хотя рынок достаточно емкий, интересный».
Эксперт уверен, что страховщики все же продолжат работу в этом направлении. «Сегмент явно не показал еще свой полный потенциал, — поясняет он. — По статистике, которую собирал Росреестр, мы видели, что незастрахованными оставались около половины заключаемых ДДУ. Соответственно, емкость для развития рынка была и сохраняется до сих пор. Показательными будут итоги 2016 года».
С Сухачёвым согласен и представитель Всероссийского союза страховщиков Андрей Языков. Он считает, что страховщикам, конечно, будет жалко терять часть бизнеса, но это не будет для них критично. Зато дольщики, по его мнению, от нововведения только выиграют, и, возможно, это станет импульсом для роста долевого строительства, так как люди станут больше доверять ему.
Источник: «Строительная газета»
Сохранить как PDF файлОбсудить на форуме